7月19日,新鸿基地产副董事总经理雷霆在记者会表示,旗下元朗PARK
YOHO项目销售情况良好,18日推出的75伙已沽出超过90%,因此公司决定加推25伙,主要包括1房及3房单位,均呎价1.1万港元。

由于全球经济前景的不明朗以及亚太地区各主要国家施行的宽松货币政策,使得越来越多的亚洲投资者将资金从世界其他地区抽走,投入亚太区的中国香港、澳大利亚、韩国等市场。
内地投资者“出手大方”
仲量联行4月26日发布的数据显示,今年第一季度涉及亚太区买家的物业投资总额由去年同期的11亿美元增加至40亿美元,而国际买家的投资总额则由去年的47亿美元下跌74%至12亿美元。
今年第一季度香港录得多宗大额物业成交,物业投资总额同比上升186%至29亿美元。尽管物业的价格水平在2015年创下新高,内地投资者对香港物业的投资意愿并没有放缓。
一季度的大额物业成交中,既包括中国光大集团以13亿美元购入位于湾仔大新金融中心作为其香港新的总部,也包括领展房地产信托基金斥资7.6亿美元向特区政府购入旺角工业贸易署大楼99%产权。事实上,目前香港成交总额最高的4宗整幢写字楼买卖之中有3宗均为内地投资者买入,且这些成交全部发生于过去6个月内。
香港写字楼空置率低、供应紧张及租赁交投活跃的情况吸引投资者重返写字楼投资市场。香港写字楼投资总额已连续两个季突破150亿港元,这是过去5年平均每季投资总额的两倍,仲量联行香港研究部主管马安平指出。
高力国际研究及咨询部助理董事李梓瑈对21世纪经济报道记者表示,今年会继续录得此类大额交易,买家包括中资金融机构及许多外资基金。
特区政府此前公布的2016/17年财政年度卖地计划中列入了8块商业地皮,其中包括位于中环核心位置的美利道停车场大厦,这将会是20年来政府首幅出售的中环地皮。马安平称,部分内地投资者已表明有意参与竞投。
庞大需求推升租金
李梓瑈解释说,整体来看,目前香港仍处于低息环境,而股票等其他资产类别表现不佳,使得金融市场上富余的资金涌向物业投资。对中资机构来说,他们往往希望购买的整栋写字楼做自用,这一方面出于对人民币汇率贬值的忧虑,一方面也因港币挂钩美元,汇率风险较小;而诸多外资主权基金、退休基金等同样由于资金充沛,正积极寻找可供购买的写字楼物业,他们同时也伺机在商铺市场价格下行的情况下寻找合适的投资机会。
租赁方面,从过往长期数据来看,传统金融机构聚集区中环及金钟一带的甲级写字楼租金与恒生指数呈现出较强的相关性,而2015年开始逐渐呈现出了一定的背离趋势,尽管目前恒生指数较去年年中的高位已跌去约25%,该区域甲级写字楼租金却上涨了约两成。李梓瑈表示,尤其在沪港通开通之后,出手大方的中资金融机构的庞大需求推升了该区写字楼租金。
数据显示,目前中环及金钟甲级写字楼的有效租金大约为110港元每平方英尺每月(即约31元每平方米每天),而一些中资金融机构甚至愿意付出近40%的溢价,即约150港元每平方英尺每月的代价,租下国际金融中心内的办公室。
长期看来不可持续
但李梓瑈认为,这种背离中长期看来不可持续,尽管目前该区域空置率低于2%,但租金仍有机会在2017年开始回落,因全球经济增长乏力导致不少投资银行盈利能力受压、计划缩减在香港的办公室规模,而来自中资机构的需求是否能持续填补空缺支持租金水平尚存疑。
除了中资金融机构及保险公司之外,非中资企业的租赁活动组要以搬迁或控制成本为目的,部分对成本较为敏感的公司正在考虑搬离中环,相应的推升或支持香港岛其他主要商务区及九龙区的写字楼租金水平。高力国际预计2016年香港整体甲级写字楼租金增速将由2015年的13.5%放缓至5.4%。

作为香港最大的地产商,新地于6月中推出了前所未有的高达房价120%的抵押贷款,主要为了刺激换楼客需求。根据该计划,买家必须已拥有一个自置居所,物
业价值不少于Park Yoho
Venezia单位售价的70%。新地提供的120%贷款中,95%必须用于购买新房的按揭,其余25%则用于偿还原有物业余款。

新地代理助理总经理陈汉麟透露,买家中有多组大手客,有一组客户买入5伙,涉及资金超过3800万港元,同时有7组买家分别购入2伙。

根据香港差饷物业估价署的数据显示,5月香港私人住宅楼价指数报275.5,环比反弹0.7%,连续第两个月回升,结束6个月的跌势,大型单位楼价已经恢复至去年底水平。自去年9月楼市转向以来,香港住宅楼价已下跌约13%。

楼价全年跌幅或达15%

香港首季经济增长仅为0.8%,零售业连续15个月下挫,楼市止跌回升是否能够持续?

“目前香港楼市成交主要集中在一手市场,由于地产商为了出货提供各种优惠以及按揭,导致一手楼相比二手楼更加吸引。同时二手市场成交仍然徘徊在低位,对于
一些换楼人士,很难通过在市场出售二手物业来购买新楼,因此地产商推出的120%按揭贷款主要针对这部分潜在买家。”瑞银香港房地产研究主管李智颖向
《21世纪经济报道》记者表示。

资料显示,过去一年内,香港市场有约49个新盘推出不同类型的高比例按揭贷款计划,占整体新盘总量约26%。以恒基地产为例,目前共有13个全新盘或货尾盘曾推出80%以上的高比例按揭贷款。

“目前住宅市场,价格介于400万至600万元的单位最受买家追捧,PARK
YOHO销情不错,这反映英国脱欧公投及加息机会趋降的带动下,楼市已明显转势。”中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰接受采访时表示。

不过,高力国际助理董事李梓瑈指出,整体市场成交仍然在低位徘徊,二手市场成交依然冷清,目前香港楼价/收入比大约为19倍,在全球各大城市中排首位,“随着每年住宅供应在未来三四年增加至23000伙,楼价今年全年的跌幅将达到10%-15%。”